你是不是一看到人口负增长的新闻，就觉得房价肯定没戏了？ 最近经济学家徐高的一番分析，可能会颠覆你这个认知。 他直接指出，把房价下跌简单归咎于“人变少了”，是一种偷懒的想法。 真正决定房价走向的，是人口往哪里流动股票配资指南最新，以及大家对于买房的信心还剩下多少。
2004年的情况就是最好的例子。 那一年，25到39岁的购房主力人口下降了2%，但全国的商品房销售面积反而增长了20%。 时间拉到2022年，同样是这个年龄段的人口下降了1.5%，结果商品房销售面积暴跌了接近30%。
同样的前提，却得到两个截然相反的结果。 核心的差别就在于背景不同。 2004年，中国的城镇化率还在快速爬升期，大量人口从农村进入城市，创造了源源不断的住房需求。 这股强大的进城潮，完全抵消了适龄人口总量减少的影响。
现在我们面临的局面复杂得多。 到2023年底，中国的常住人口城镇化率已经达到了67%，虽然还有空间，但像过去那样爆发式的人口进城浪潮已经平缓。 人口流动从“农村进城市”的初级阶段，进入到了“小城市进大城市，外围区域进核心区域”的新阶段。 这意味着需求不再均匀地铺向所有城市，而是像漏斗一样，高度集中于少数地区。
展开剩余81%2024年，一个标志性的政策转变发生了。 国家层面明确提出了房地产市场“供求关系发生重大变化”的新判断。 基于这个判断，一系列被称为“史诗级”的救市政策开始密集出台。 你可以把它们理解为一个政策“组合拳”，目标是扭转市场的低迷预期。
这套组合拳有清晰的脉络，被概括为“四个取消、四个降低、两个增加”。 首先是“四个取消”：取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅与非普通住宅的认定标准。 这意味着过去十几年为抑制房价过热而设置的行政性门槛，正在被大面积拆除。 以上海为例，外环外区域的限购在2024年9月放开后，当月新房成交量环比就出现了显著回升。
紧接着是“四个降低”：降低住房公积金贷款利率、降低商业性住房贷款首付比例、降低存量房贷利率、降低换购住房的税费。
商业贷款首套房首付比例最低降至15%，二套房降至25%，这几乎是历史最低的购房门槛。 而存量房贷利率的下调，直接减轻了数千万已购房家庭的月供压力，让他们有更多的余钱用于消费或改善居住。
最直接创造需求的是“两个增加”。 一是增加城中村和危旧房改造，并明确提出要以“货币化安置”为主。 这相当于向特定的拆迁家庭直接提供购房资金，让他们进入市场。
二是增加对房地产项目的资金支持，将房企“白名单”项目的信贷支持规模增加。 根据中国人民银行的数据，到2025年1月末，商业银行已审批通过的“白名单”项目贷款金额超过了5.6万亿元。
这些政策的效果，已经开始在数据端显现。 国家统计局发布的2024年12月份数据显示，70个大中城市里，一线城市新建商品住宅销售价格环比由下降转为上涨0.2%。 这是自2023年6月以来，一线城市新房价格环比首次转正。
同时，二手住宅销售价格环比降幅比上月收窄了0.4个百分点。 市场的寒意，在最核心的城市率先出现了缓和的迹象。
另一个容易被忽视但至关重要的变化，发生在供给端。 徐高在分析中特别提到，由于融资环境的持续收紧，从2021年开始，全国房屋新开工面积出现了断崖式下跌。 到2024年，新开工面积相比2021年的高点，累计下降了超过三分之二。 这意味着，未来两到三年，市场上一手新房的供应量会大幅减少。
供应收缩的影响是滞后的，但它会从根本上改变市场的供需天平。 尤其是在那些人口仍然保持净流入的核心城市，当观望的需求随着政策回暖而逐步释放时，可能会突然发现，市场上合适的新房选择已经不多了。 这种潜在的供需错配，是支撑这些城市房价的底层因素之一。
市场的分化在2025年初表现得愈加清晰。 这种分化首先体现在土地市场。 2025年1月，上海进行了几场土地拍卖，平均溢价率超过了25%，个别优质地块的竞争依然激烈。 深圳也有地块以接近70%的高溢价率成交。
同月，一线城市的土地挂牌均价同比上涨了11.5%。 开发商用真金白银的投票，表明了他们对于核心城市核心地块价值的认可。
与之形成对比的是，许多三四线城市的土地市场依然冷清，底价成交乃至流拍仍是常态。 这种分化直接预示了未来新房市场的格局：好地段的好房子，其价值基石依然稳固；而位置偏远、配套欠缺的项目，则继续面临巨大的去化压力。
二手房市场则更直观地反映了居民资产的真实水位和流动性。 在一线城市，随着政策松绑，部分急于置换的业主开始选择降价出售非核心区的房产，以换取购买核心区改善住房的资格。 这导致同一城市内部，不同板块的二手房价格走势也出现背离。
学区优质、地铁便捷、商业成熟的次新房价格企稳甚至微升，而“老破小”和远郊大房子的价格则仍在调整中。
购房者的心态也在发生微妙变化。 之前普遍的“等等看，还会更便宜”的预期，在一线城市开始动摇。 因为政策工具箱里最有力的工具已经陆续推出，房贷利率和首付比例也降至历史低点。
一些真正的刚需和改善型买家意识到，继续等待的成本，可能会错过心仪的房源和极低的融资成本。 市场情绪从纯粹的悲观，逐渐转向一部分人的谨慎乐观。
房地产的产业链非常长，它的稳定也关系到上下游几十个行业的就业与经营。 政策层面“稳楼市”的决心是明确的。 除了中央层面的统一政策，各个地方政府也在因地制宜地出台补充措施。 例如，多个二线城市推出了“以旧换新”的购房模式，由政府平台或开发商收购居民的旧房作为保障房，鼓励居民置换新房，这有效地激活了改善链条。
数据显示，2024年12月，不仅是新房，连一线城市的二手房成交量也环比增长了超过15%。 带看量和咨询量这些先行指标，在重点城市出现了持续的回升。 这些细微但积极的变化，像一块块拼图，正在逐渐勾勒出市场底部的轮廓。 整个市场正在从一种单边下行的恐慌状态，进入一个多空因素复杂交织、不同城市各自寻找平衡的新阶段。
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